Юридическое сопровождение любых сделок с недвижимостью

При покупке жилья на вторичном рынке стоит насторожиться (даже если сделку сопровождает агентство по недвижимости!) при следующих обстоятельствах:

1. Квартира отчуждается лицом по доверенности.
Понятная, казалось бы, ситуация, особенно если титульный собственник человек немолодой или отсутствует в Стране, например. Дело в том, что к моменту совершения сделки выданная доверенность может быть прекращена вследствие ее отмены выдавшим лицом или одним из лиц, смерти гражданина, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим. Доверенность вообще не выдавалась, и собственник не имеет представления о том, что его квартира продается и т.д. Поэтому следует собрать всю возможную информацию о факте выдачи доверенности, об обстоятельствах ее получения.

2. Рыночная стоимость квартиры существенно снижена.
Или же прослеживается целая «цепочка отчуждений», в течение одного года. Данный признак очень часто свидетельствует о ряде мошеннических сделок, и желании сокрыть эти преступления посредством многократной перепродажи недвижимости. Став владельцем подобного объекта недвижимости покупателю сложно будет доказать свою добросовестность в суде, даже в случае возмездной сделки .
Вопрос о том, кто может считаться добросовестным, а кто нет изложен в одном из Обзоров судебной практики Верховного суда по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей от 01.10.2014 г.

3. Квартира перешла в собственность продавца в дар или по наследству менее года назад.
А стало быть вполне может стать предметом судебного разбирательства по иску о признании оспоримой сделки недействительной. Согласно гражданскому законодательству срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет 1 год (п.2 ст.181 ГКРФ). Лучше подождать , это существенно снизит риск возможных судебных перспектив по отмене таких сделок.

4. В квартире зарегистрирован ребенок.
В ряде случаев это может стать причиной продолжительных судебных разбирательств. И здесь уже может быть много «подводных камней» проистекающих из семейных правоотношений . Судебная практика складывается по-разному, однако чаще суды встают на защиту интересов детей, выселенных из жилого помещения при подобных обстоятельствах, а это значит приобретать такую квартиру не стоит.

5. Квартира приобреталась продавцом с использованием средств материнского капитала.
Материнский капитал часто используется с нарушением правил, установленных законодательством. (№ 256-ФЗ, постановление Правительства №862 от 12.12.07). Лицо, получившее сертификат на использование средств не исполнило обязательство о наделении всех детей долями в приобретаемой квартире. Это является прямым нарушением установленного порядка. Подобная сделка может быть признана недействительной по искам органов прокуратуры, опеки и попечительства в защиту интересов детей и даже самими гражданами , по достижении ими 18 летнего возраста. Иными словами, это может оказаться миной замедленного действия. Но даже если доли оформлены на детей, при совершении сделки не обойтись без контроля со стороны органа опеки и попечительства. Тут следует убедиться в том, что продавец выполнил условия, на которых орган опеки выдал свое согласие на сделку. Как правило, продавец должен предоставить детям соответствующую долю в другом жилом помещении.

6. Квартира перешла в собственность покупателя в результате приватизации.
Множество квартир имеет такую историю. Тут необходимо получить информацию о зарегистрированных в жилом помещении к моменту приватизации. И если не все они стали собственниками или отказались от нее перед приватизацией, опять возникает момент, при котором возможны иски о незаконном выселении.
Если «отказник» прописан и проживает в другом месте по договору социального найма, нужно ознакомиться с этим договором. В случае, если «отказник» прописан в отчуждаемой квартире, в договоре обязательно нужно указать, что он должен выписаться и переехать на новое место жительства через конкретно определенное время.
Наличие всех перечисленных обстоятельств, конечно, не должно послужить причиной для отказа в совершении сделки, но внесение правовой ясности в каждый из этих вопросов, проявление должной осмотрительности – обязательно.
Вот, как то так, если коротко. Всем чистых приобретений !

© Аленкина Е.Е.